Bij funderingsherstel in Amsterdam ontstaat regelmatig discussie over wie welke kosten moet dragen. Dat geldt niet alleen voor grachtenpanden in de historische binnenstad, maar ook voor woningen in de negentiende-eeuwse gordel en de uitbreidingswijken uit het begin van de twintigste eeuw.
Veel van deze panden zijn gebouwd met gemeenschappelijke bouwmuren en gedeelde funderingen. Zodra funderingsherstel noodzakelijk wordt, blijkt de constructieve werkelijkheid niet altijd overeen te komen met de eigendomsgrenzen op de kadastrale kaart.
Waarom is dit juist in Amsterdam zo relevant?
De Amsterdamse woningvoorraad kent een lange geschiedenis van aaneengesloten bebouwing. Bij grachtenpanden werden bouwmuren vaak gezamenlijk opgericht en gefundeerd. Ook in wijken als De Pijp, Oud-West, Oost, de Staatsliedenbuurt, de Indische Buurt en delen van Amsterdam-Zuid zijn complete bouwblokken gerealiseerd met gemeenschappelijke bouwmuren en doorlopende funderingsconstructies.
Wanneer één eigenaar funderingsherstel wil uitvoeren, raakt dat daardoor vaak direct aan de fundering van het naastgelegen pand.
Juridisch wordt zo’n gemeenschappelijke muur aangemerkt als mandelig in de zin van artikel 5:62 van het Burgerlijk Wetboek. Dat brengt mee dat beide eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor onderhoud en herstel.
“Een recent arrest van het Gerechtshof Amsterdam biedt belangrijke handvatten voor de kostenverdeling en laat zien welke rol constructieve analyses daarin spelen.”
“Het hof erkent daarmee dat funderingsherstel een breed scala aan noodzakelijke werkzaamheden omvat, dat verder reikt dan uitsluitend het aanbrengen van nieuwe funderingspalen.”
Wat zegt de wet?
Artikel 5:65 BW bepaalt dat mandelige zaken op gezamenlijke kosten worden onderhouden, hersteld en vernieuwd. In theorie lijkt dat helder. In de praktijk leidt dit regelmatig tot geschillen wanneer:
- één eigenaar funderingsherstel noodzakelijk acht en de andere niet;
- onduidelijkheid bestaat over de omvang van de werkzaamheden;
- discussie ontstaat over de verdeelsleutel van de kosten.
Juist over die laatste vraag heeft het Gerechtshof Amsterdam zich recent uitgesproken.
Niet automatisch ieder de helft
Een veelgehoorde veronderstelling is dat kosten van een gemeenschappelijke fundering automatisch fifty-fifty worden verdeeld. Het hof maakt duidelijk dat dit niet steeds het juiste uitgangspunt is.
Volgens het arrest dient te worden gekeken naar de belasting die ieder pand feitelijk op de gemeenschappelijke fundering uitoefent. Daarbij kunnen de volgende factoren een rol spelen:
- de afmetingen van de panden;
- het aantal bouwlagen;
- de constructieve opbouw;
- de wijze waarop de constructieve belasting aan de fundering wordt afgedragen;
- eventuele verschillen in gebruik of eerder uitgevoerde verbouwingen.
Op basis van constructieve berekeningen kan een verdeelsleutel worden vastgesteld die aansluit bij de werkelijke belastingsverdeling op de fundering. Voor constructeurs en funderingsspecialisten bevestigt dit een werkwijze die in de Amsterdamse praktijk al langer wordt gehanteerd.
Welke kosten kunnen worden verdeeld?
Het arrest verduidelijkt ook welke kostenposten onderdeel kunnen vormen van de gezamenlijke herstelplicht. Dat zijn niet alleen de directe uitvoeringskosten van de nieuwe fundering, maar ook kosten die noodzakelijk zijn om het funderingsherstel mogelijk te maken, zoals:
- funderingsonderzoek en constructieve berekeningen;
- engineering en ontwerp;
- vooropnames;
- vergunningen en leges;
- graaf- en sloopwerkzaamheden;
- afvoer van vrijkomende grond en puin;
- sanering van vooraf aanwezige grondverontreiniging;
- tijdelijke ondersteuningsconstructies;
- bouwplaatsvoorzieningen en veiligheidsmaatregelen;
- instandhouding van nutsvoorzieningen.
Het hof erkent daarmee dat funderingsherstel een breed scala aan noodzakelijke werkzaamheden omvat, dat verder reikt dan uitsluitend het aanbrengen van nieuwe funderingspalen.
Welke kosten zijn niet gezamenlijk?
Kosten die voortvloeien uit individuele wensen van één eigenaar en die geen onderdeel uitmaken van het noodzakelijke herstel, komen in beginsel niet voor gezamenlijke rekening.
Een veelvoorkomend voorbeeld is het realiseren van een nieuwe kelder in combinatie met funderingsherstel. De meerkosten die samenhangen met deze uitbreiding vallen buiten de gezamenlijke herstelplicht voor de mandelige fundering en blijven dan ook voor rekening van de eigenaar die de uitbreiding wenst.
Constructief onderzoek als onmisbare basis
Dit arrest bevestigt voor de Amsterdamse praktijk dat een zorgvuldige constructieve analyse noodzakelijk is voordat afspraken over kostenverdeling kunnen worden gemaakt. Daarvoor dient onder meer te worden vastgesteld:
- welke muren juridisch en feitelijk als mandelig zijn aan te merken;
- hoe de funderingsconstructie is opgebouwd;
- welke belasting ieder pand op de fundering uitoefent;
- welke werkzaamheden noodzakelijk zijn voor herstel;
- welke werkzaamheden voortkomen uit individuele wensen van één eigenaar.
Bij oudere Amsterdamse panden is dit doorgaans complexer dan op voorhand wordt aangenomen. Historische verbouwingen, samenvoeging van panden, gewijzigde plattegronden en gefaseerde funderingssystemen vereisen een nauwkeurige bouwhistorische en constructieve analyse.
NAP Ingenieurs: specialist in mandeligheid en verdeelsleutels
NAP Ingenieurs ondersteunt eigenaren, VvE’s, aannemers en juridische adviseurs bij vraagstukken rondom mandelige funderingen en kostenverdeling.
Met speciaal ontwikkelde niet-destructieve meetmethoden stellen wij vast hoe gemeenschappelijke bouwmuren zijn opgebouwd en waar de eigendoms- en constructieve grenzen daadwerkelijk liggen. Mandeligheid van bouwmuren kan daardoor vaak worden vastgesteld zonder ingrijpende hak- of sloopwerkzaamheden.
Daarnaast zijn wij gespecialiseerd in het opstellen van constructieve verdeelsleutels voor funderingsherstel. Op basis van gebouwgewicht, krachtsafdracht en constructieve samenhang bepalen wij welk aandeel van de funderingsbelasting door ieder pand wordt gedragen. Deze verdeelsleutels bieden een technische onderbouwing bij afspraken tussen buren, VvE’s, financiers en in juridische procedures.
Heeft u vragen over een mandelige fundering of wilt u inzicht in een onderbouwde kostenverdeling bij funderingsherstel? Neem contact op met NAP Ingenieurs voor een constructieve analyse van uw situatie.
Voornaamste wijzigingen:
De verwijzing naar artikel 5:62 BW is toegevoegd als grondslag voor het begrip mandeligheid (5:65 BW regelt de kostenplicht, maar de definitie staat in 5:62). “Belastingafdracht naar de fundering” is vervangen door “de wijze waarop de constructieve belasting aan de fundering wordt afgedragen” — in het Nederlands heeft belastingafdracht een fiscale bijklank die verwarring kan wekken. Bij de sanering is toegevoegd dat het gaat om vooraf aanwezige verontreiniging, wat juridisch relevant is voor de toerekening. “Krachtsafdracht” is ook in de NAP-alinea doorgevoerd voor consistentie. Verder zijn enkele zinnen herschikt voor betere leesbaarheid en juridische zuiverheid.